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Las arras: 4 recomendaciones valiosas

Como abogada especializada en derecho de contratos, a lo largo de mi carrera profesional he constatado que las arras son una figura jurídica mal entendida y peor aplicada. Su uso descuidado genera litigios costosos y frustración. Este post aclara su naturaleza, tipos y cómo evitar errores críticos.
Las arras, o conocidas tradicionalmente como señal, son una cantidad de dinero (o bienes) que una parte entrega a la otra al celebrar un contrato preliminar, entendido como promesa de compraventa, en garantía de que cumplirá el contrato definitivo.
En cuanto a las claves que rigen en las arras debemos destacar que no son un contrato autónomo, sino que son un pacto accesorio dentro de un contrato principal (Ver. Art. 1454 C.C.) y que su función esencial es la de ser un mecanismo disuasorio del incumplimiento y compensatorio en caso de que este ocurra.

ERROR: Creer que todas las arras son penitenciales

Uno de los principales errores que se cometen al afrontar este tipo de pactos es ser desconocedores de
que existen 3 tipos con efectos radicalmente diferentes:

  • Arras penitenciales, reguladas en el artículo 1.454 CC en las que si incumple el comprador pierde las
    arras y si incumple el vendedor deberá devolver el doble de las mismas
  • Arras Confirmatorias, reguladas en el artículo 1.452 CC en las que si incumple el comprador se imputaran al precio pudiendo exigirse la ejecución forzosa o la reparación de daños y si incumple el vendedor dará lugar a la devolución de las arras más los daños ocasionados.
  • Arras Penales, de regulación jurisprudencial en las que si incumple el comprador se pierden las arras y se debe pagar una penalización; si el que incumple es el vendedor se devolverán las arras y se dará lugar al pago de una penalización-

Importante: El tipo de arras DEBE especificarse por escrito. Si el contrato no lo aclara, se presumen
penitenciales (STS 650/2022).

Las arras bien estructuradas son una herramienta valiosa para dar seguridad a negociaciones complejas (especialmente en compraventa inmobiliaria). Sin embargo, su uso informal o técnicamente defectuoso convierte este mecanismo en una fuente de litigios seguros. Por eso, siempre recomiendo:

1 – Redactar SIEMPRE un contrato que incluya:

  • Tipo expreso de arras ("penitenciales", "confirmatorias" o "penales").
  • Identificación exhaustiva del bien (inmueble: descripción registral; mueble: marca, modelo, serie).
  • Plazo concreto para firmar el contrato definitivo.
  • Causas de incumplimiento imputables (ej: denegación de financiación).

2 – Evitar cantidades desproporcionadas
3 – Incluir cláusulas de protección  
4 – Documentar TODAS las entregas 

Nunca firme una promesa con arras sin asesoramiento jurídico.
Un error en el tipo o en la redacción puede suponer pérdidas irreparables.
Si incumplieron con usted: Consulte de inmediato. La jurisprudencia permite acciones creativas como por ejemplo la reclamación de daños adicionales si las arras no cubren el perjuicio real.